Introdução
Ao longo das últimas décadas, milhões de brasileiros acumularam patrimônio imobiliário sem perceber que existe uma grande distorção tributária escondida dentro das declarações de imposto de renda. Imóveis adquiridos há 20, 30, 40, 50 ou até mais de 50 anos, permanecem registrados na declaração pelo valor histórico de aquisição, muitas vezes completamente desconectado da realidade de mercado.
Essa distorção não é apenas contábil. Ela tem efeitos diretos na tributação do ganho de capital, no planejamento sucessório e na organização patrimonial das famílias.
Foi justamente nesse contexto que surgiu o REARP – Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial, instituído pela Lei nº 15.265/2025.
O regime permite que contribuintes atualizem determinados bens para valores mais próximos da realidade de mercado mediante pagamento de uma tributação reduzida.
À primeira vista, a proposta parece simples: atualizar patrimônio pagando menos imposto.
Mas como quase sempre ocorre em matéria tributária, a realidade é mais complexa.
Antes de aderir ao regime, é fundamental compreender o que realmente está por trás dessa oportunidade fiscal.
O problema histórico da atualização patrimonial no Brasil
A legislação brasileira do imposto de renda possui uma característica peculiar: não existe correção monetária do custo de aquisição dos bens.
Isso significa que um imóvel adquirido há décadas continua registrado pelo valor histórico pago na época, independentemente da inflação acumulada ao longo dos anos.
Imagine um exemplo bastante comum:
Um imóvel adquirido em 1998 por R$ 120 mil pode hoje valer R$ 1,2 milhão.
No entanto, para fins fiscais, o custo desse imóvel continua sendo R$ 120 mil.
Se esse imóvel for vendido por R$ 1,2 milhão, o cálculo do ganho de capital será feito sobre a diferença entre o valor de venda e o custo histórico.
Na prática, isso significa que parte significativa da tributação incide sobre ganhos inflacionários e não necessariamente sobre ganho real de riqueza.
Essa distorção acompanha o sistema tributário brasileiro há décadas.
O que é o REARP
O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP) foi criado para permitir que contribuintes atualizem determinados bens para valores mais próximos do mercado mediante pagamento de uma tributação reduzida.
O regime permite duas operações principais:
- Atualização patrimonial;
- Regularização de bens não declarados ou incorretamente informados.
No caso da atualização patrimonial, o contribuinte pode ajustar o valor de determinados bens para um valor mais próximo da realidade de mercado e pagar uma tributação específica sobre a diferença entre o valor histórico e o valor atualizado.
Esse mecanismo altera a base de custo do bem para fins de apuração futura de ganho de capital.
Quais bens podem ser atualizados
O regime permite a atualização de determinados bens sujeitos a registro público, entre eles:
- Imóveis urbanos;
- Imóveis rurais;
- Veículos;
- Embarcações;
- Aeronaves;
- Outros bens registrados em órgãos públicos.
Na prática, porém, o foco principal do regime está claramente voltado aos imóveis, que são os ativos mais afetados pela defasagem histórica de valores.
Isso ocorre porque a valorização imobiliária ao longo de décadas costuma ser muito superior à inflação acumulada.
A tributação reduzida prevista no regime
O principal atrativo do REARP é a possibilidade de atualizar bens pagando uma tributação significativamente inferior àquela que incidiria em uma venda futura.
De forma simplificada, o mecanismo funciona da seguinte maneira: o contribuinte calcula a diferença entre:
- Valor histórico declarado;
- Valor atualizado do bem.
Sobre essa diferença incide uma alíquota reduzida de imposto.
Após a atualização, o novo valor passa a ser considerado custo fiscal do bem para fins de cálculo de eventual ganho de capital em uma venda futura e para efeito de declaração de Imposto de Renda.
Isso pode reduzir significativamente a tributação em caso de alienação posterior do imóvel.
Exemplo prático
Imagine o seguinte cenário:
Imóvel adquirido em 2002 por R$ 250 mil.
Valor de mercado atual: R$ 1,8 milhão.
Sem atualização patrimonial:
- Custo fiscal: R$ 250 mil;
- Venda por R$ 1,8 milhão;
- Ganho de capital: R$ 1,55 milhão;
- Tributação potencial entre 15% e 22,5%.
Com atualização pelo REARP:
- Diferença patrimonial: R$ 1,55 milhão;
- Tributação reduzida sobre essa diferença;
- Novo custo fiscal do imóvel: R$ 1,8 milhão.
Caso o imóvel seja vendido futuramente por esse valor, o ganho de capital tende a ser significativamente reduzido ou até inexistente.
Qual é a alíquota reduzida do REARP
Um dos principais atrativos do REARP é justamente a tributação diferenciada aplicada sobre a atualização patrimonial. No entanto, essa alíquota não é a mesma para todos os contribuintes, pois a lei faz distinção entre bens pertencentes à pessoa física e bens pertencentes à pessoa jurídica.
Quando o bem pertence à pessoa física, a atualização patrimonial fica sujeita à alíquota de 4% de Imposto de Renda incidente sobre a diferença entre o valor histórico declarado e o valor atualizado do bem.
Isso significa que, se um imóvel adquirido por R$ 300 mil for atualizado para R$ 1 milhão, a diferença de R$ 700 mil ficará sujeita ao pagamento de 4% de imposto, permitindo que o novo valor passe a ser considerado como custo fiscal do bem.
Já quando o bem pertence a pessoa jurídica, a tributação é composta por dois tributos:
- 4% de IRPJ;
- 2% de CSLL.
Nesse caso, a carga total sobre a atualização patrimonial será de 6% sobre a valorização do bem.
Essa diferença ocorre porque a CSLL é uma contribuição aplicável apenas às pessoas jurídicas, não existindo incidência desse tributo sobre pessoas físicas.
Por que essa alíquota pode ser considerada vantajosa
A lógica do regime fica mais clara quando comparada com a tributação normal do ganho de capital.
Na venda de imóveis realizada por pessoa física, o ganho de capital é tributado pelas seguintes alíquotas:
- 15% até R$ 5 milhões;
- 17,5% entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
- 20% entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões;
- 22,5% acima de R$ 30 milhões.
Ou seja, o REARP permite que o contribuinte antecipe a atualização do valor do imóvel pagando apenas 4% (ou 6% no caso de pessoa jurídica), em vez de enfrentar uma tributação significativamente maior em uma eventual venda futura.
Essa diferença é justamente o incentivo fiscal criado pelo regime.
O impacto no planejamento patrimonial
Embora o REARP seja apresentado como um regime de regularização fiscal, seus efeitos ultrapassam a esfera tributária.
Um dos maiores problemas do planejamento patrimonial no Brasil é a subavaliação contábil dos bens declarados na pessoa física.
Essa distorção gera diversos efeitos práticos:
- Dificuldades na organização patrimonial familiar;
- Avaliações distorcidas em processos sucessórios;
- Inconsistências na constituição de holdings patrimoniais;
- Diferenças artificiais entre patrimônio real e patrimônio declarado.
Ao permitir a atualização patrimonial, o REARP cria a possibilidade de alinhar o valor fiscal dos bens à realidade econômica.
Esse alinhamento pode facilitar diversas reorganizações patrimoniais.
Relação com holdings patrimoniais
Esse ponto merece atenção especial.
Quando uma família decide constituir uma holding patrimonial, normalmente ocorre a integralização de imóveis no capital social da empresa.
O problema é que esses imóveis entram na holding pelo valor declarado na pessoa física – que muitas vezes é extremamente baixo.
Isso pode gerar distorções relevantes, como:
- Distribuição societária artificial entre herdeiros;
- Capital social subavaliado;
- Dificuldades futuras em reorganizações patrimoniais.
Atualizar o valor do imóvel antes de uma reorganização societária pode tornar a estrutura patrimonial mais coerente com a realidade econômica da família.
A atualização patrimonial altera o tempo de aquisição do imóvel?
Um ponto que merece atenção especial diz respeito à relação entre a atualização patrimonial prevista no REARP e os redutores do ganho de capital aplicáveis ao tempo de permanência do imóvel no patrimônio do contribuinte.
A legislação brasileira prevê mecanismos que reduzem o ganho de capital tributável em determinadas situações, especialmente para imóveis adquiridos há muitos anos. Em alguns casos, o próprio tempo de permanência do bem no patrimônio do contribuinte pode gerar reduções significativas na base de cálculo do imposto.
Diante disso, surge uma dúvida importante: ao atualizar o valor do imóvel pelo REARP, o contribuinte estaria alterando a data de aquisição do bem?
A resposta é não.
A atualização patrimonial não modifica a data original de aquisição do imóvel. O bem continua sendo considerado como adquirido na data em que foi originalmente comprado ou incorporado ao patrimônio do contribuinte. O que muda é apenas o valor fiscal do bem, que passa a refletir o montante atualizado informado no regime especial.
Isso significa que, caso o imóvel seja vendido no futuro, eventuais redutores vinculados ao tempo de permanência do bem no patrimônio continuam sendo calculados com base na data original de aquisição.
Na prática, o contribuinte poderá ter simultaneamente:
- Um custo fiscal atualizado, decorrente da adesão ao REARP; e
- A data histórica de aquisição preservada, para fins de aplicação das regras de redução do ganho de capital.
Esse detalhe é importante porque, em determinadas situações, o contribuinte poderá se beneficiar tanto da redução do ganho de capital decorrente do tempo de permanência do imóvel, quanto da elevação do custo fiscal proporcionada pela atualização patrimonial.
Por essa razão, a decisão de aderir ao regime deve sempre considerar o histórico do imóvel, a estratégia patrimonial do contribuinte e a probabilidade de venda futura do bem.
O ponto que quase ninguém comenta
Apesar das aparentes vantagens do regime, existe um aspecto que raramente é discutido.
Ao aderir ao REARP, o contribuinte antecipa o pagamento de um imposto que talvez nunca fosse necessário pagar.
Isso ocorre porque muitos imóveis:
- Não são para venda;
- Nunca são vendidos;
- Permanecem na família por décadas;
- Acabam sendo transmitidos por sucessão hereditária.
Na sucessão, o ganho de capital do falecido não é tributado da mesma forma que ocorreria em uma venda.
Ou seja, dependendo da situação patrimonial da família, atualizar o bem pode significar antecipar um imposto que talvez nunca fosse exigido.
Essa é uma análise que exige planejamento e avaliação caso a caso.
Uma oportunidade com prazo limitado
O REARP não é um regime permanente.
A Lei nº 15.265/2025 estabeleceu prazo limitado para adesão ao regime, originalmente previsto em 90 dias a partir da publicação da norma.
Após a regulamentação operacional pela Receita Federal, a janela de adesão foi estendida e atualmente se encerra em 31 de março de 2026.
Isso significa que contribuintes interessados em avaliar a atualização patrimonial precisam realizar essa análise dentro desse prazo limitado.
A pergunta que realmente importa
Mais importante do que saber que o regime existe é responder à pergunta correta: Vale a pena aderir ao REARP?
A resposta depende de vários fatores:
- Intenção de vender o imóvel no futuro;
- Estratégia sucessória da família;
- Existência de planejamento patrimonial;
- Estruturação de holdings;
- Perfil de valorização dos ativos.
Em alguns casos, o regime pode representar economia tributária relevante. Em outros, pode significar apenas antecipação desnecessária de imposto.
Conclusão
O REARP representa uma oportunidade inédita de atualização patrimonial no sistema tributário brasileiro. No entanto, como ocorre com qualquer regime especial, a análise não deve ser feita apenas com base na alíquota reduzida oferecida.
Atualizar um patrimônio envolve impactos fiscais, patrimoniais e sucessórios que precisam ser avaliados com cuidado.
Antes de tomar qualquer decisão, é essencial compreender o contexto completo da estrutura patrimonial envolvida.
Em matéria tributária, nem sempre pagar menos imposto hoje significa tomar a melhor decisão para o futuro.
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A legislação tributária brasileira oferece diferentes mecanismos para reduzir ou até eliminar parte do imposto incidente sobre o ganho de capital na venda de imóveis. No entanto, a aplicação correta dessas regras exige análise técnica, planejamento e conhecimento aprofundado da legislação.
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