GANHO DE CAPITAL
Como funciona o ganho de capital sobre a venda de imóveis?
Por Marketing Zannix Brasil – 18 de março de 2022.
Época de fazer sua declaração de ajuste anual do Imposto de Renda (Pessoa Física). Entenda como o ganho de capital na venda de imóvel funciona e como você deve calcular e declarar essa informação no Imposto de Renda.
Antes precisamos entender o que é Ganho de Capital. Ganho de capital nada mais é do que o lucro na venda de um imóvel ou móvel. Para saber qual o lucro que você obteve na venda de um bem, basta comparar o valor da venda com o valor da compra. Ou seja, se você comprou uma casa por R$ 400 mil e a vendeu algum tempo depois por R$ 600 mil, significa que seu ganho de capital foi de R$ 200 mil.
O que muita gente não sabe é que uma parcela desse lucro deve ser destinada à Receita Federal e que essa transação também deve ser informada quando chegar o período de fazer sua declaração de Imposto de Renda.
O que é Ganho de Capital em imóveis?
Essa parcela que deve ser destinada ao Leão é uma alíquota de ganho de capital na venda de imóveis e deve ser recolhida fora da época da declaração anual do Imposto de Renda, no mês seguinte ao da venda.
Assim, se você vendeu um imóvel em junho de 2021, por exemplo, e teve Ganho de Capital, deve destinar uma parcela desse lucro para a Receita Federal até o último dia de julho do mesmo ano por meio do pagamento de um DARF de Ganho de Capital.
A alíquota funciona da seguinte maneira, segundo o seu Ganho de Capital:
| TABELA DE ALÍQUOTAS SOBRE O GANHO DE CAPITAL | |
| GANHO DE CAPITAL | ALÍQUOTA |
| Até R$ 5.000.000,00 | 15% |
| De R$ 5.000.000,01 até R$ 10.000.000,00 | 17,5% |
| De R$ 10.000.000,01 até R$ 30.000.000,00 | 20% |
| Acima de R$ 30.000.000,00 | 22,5% |
| FONTE: Art. 21 da Lei nº 8.981/95; Lei nº 13.259/2016; e Ato Declaratório RFB nº 03/2016. | |
Situações em que não será preciso pagar IR sobre Ganho de Capital
De acordo com a legislação vigente, a incidência do IR sobre o Ganho de Capital não se aplica a toda venda de imóvel. Logo, se este for o seu caso, conforme demonstraremos abaixo, você não precisa pagar Imposto de Renda sobre Ganho de Capital. Vejamos essas situações:
- Imóvel comprado antes de 1969 é isento da tributação, mesmo que exista lucro na venda;
- Se você tem somente um imóvel e o vende por um valor de até R$ 440 mil, sem ter realizado ação semelhante nos últimos cinco anos;
- Se você vender o imóvel e comprar outro imóvel residencial em um período de até seis meses (180 dias) com valor igual ou superior ao vendido – caso compre um imóvel por um valor menor do que o vendido, o restante será passível de tributação;
- Para a venda de imóvel com valor inferior a R$ 35 mil;
- Se o seu imóvel foi desapropriado para reforma agrária, o lucro da venda é visto como uma renda de atividade rural e, por isso, isenta de imposto;
- Imóvel comprado entre 1969 e 1988 possui redução do percentual da alíquota.
É necessário destacar que a isenção de IR na venda do imóvel não vale para a compra de um terreno, apenas para um outro imóvel já pronto.
Como calcular Ganho de Capital com a venda de um imóvel
Para calcular o valor a pagar sobre a venda do imóvel, basta observar a porcentagem a ser aplicada na tabela anterior.
Por exemplo: imagine que você teve um Ganho de Capital de R$ 15 mil. Segundo a tabela, a alíquota nesse caso é de 15%, o que representa R$ 2.250.
Agora, veja uma fórmula bem simples de calcular o imposto:
| ESTA FÓRMULA TRATA-SE DE MERO EXEMPLO | |||
| COMPREI POR | VENDI POR | ALÍQUOTA | VOU PAGAR (R$) |
| R$ 500.000,00 | R$ 785.000,00 | 15% | R$ 42.750,00 |
| R$ 500.000,00 | R$ 460.000,00 | 0,00% | R$ 0,00 |
| R$ 500.000,00 | R$ 500.000,00 | 0,00% | R$ 0,00 |
A Receita Federal oferece um programa para o cálculo e a demonstração do Ganho de Capital, chamado GCap – Programa de Apuração de Ganho de Capital.
Você pode baixar a versão do GCap do ano em que teve o Ganho de Capital. Se o imóvel foi vendido em 2021, o programa a ser baixado é o de 2021.
Vamos conferi mais casos específicos.
Ganho de capital da venda de imóvel financiado
Para calcular o Ganho de Capital da venda de um imóvel financiado, você precisa considerar apenas as parcelas do financiamento pagas e não o valor total da venda do imóvel. Isso porque, em teoria, parte do valor recebido será utilizado para quitar o financiamento realizado.
Ganho de Capital da venda de imóvel recebido em doação
Mesmo que o imóvel tenha sido recebido como doação, ainda que o recebimento desse bem esteja isento de pagar imposto, se o contribuinte não se encaixa em nenhum dos critérios comentados anteriormente que isentam de pagar a alíquota, terá que pagar o Imposto Renda sobre o Ganho de Capital do Imóvel.
Nesse caso, o Ganho de Capital é calculado considerando que o custo da compra do bem foi zero.
Na doação, assim como na herança, pode ocorrer tributação na transmissão do bem. O valor de transmissão será o custo de compra para fins de imposto futuro em relação ao Ganho de Capital.
Ganho de Capital de imóvel usufruto
Usufruto é o direito que alguém tem de usufruir da utilidade de um bem, como um imóvel, mas esse imóvel pertence a outra pessoa. Nesse caso, cabe a quem usa, chamado de usufrutuário, o direito à posse, ao uso, à administração, mas sem que tenha sido transmitida a propriedade do imóvel.
Sendo assim, no usufruto, coexistem dois titulares de direito sobre o imóvel:
- O nu-proprietário: a quem compete a propriedade do bem, porém sem os direitos de uso;
- O usufrutuário: a quem compete o direito de uso, pelo tempo previsto na escritura.
Estão sujeitos ao Imposto de Renda os ganhos de capital recebidos na compra de bens ou direitos de qualquer natureza, alcançando, inclusive, a compra de direito de usufruto.
No caso de venda ou desistência do direito, o usufrutuário deve calcular o Ganho de Capital, se houver, considerando como custo de compra o valor pelo qual o usufruto foi instituído e como valor de venda aquele que consta no instrumento de venda.
Se ocorrer a transmissão do usufruto e da nua-propriedade em uma mesma operação, tendo como comprador um terceiro, o usufrutuário e o nu-proprietário devem apurar o ganho de capital.
DARF de Ganho de Capital na venda de imóveis
Se você descobriu que precisa pagar imposto sobre Ganho de Capital na venda de um imóvel, vai precisar gerar o DARF no Sicalc Web, o programa da Receita Federal para o cálculo e impressão do documento.
Tenha em mãos algumas informações, como CPF, estado, UF, que serão solicitados, e faça o seguinte:
- O código que deve ser usado é o 4600, para Ganhos de Capital na venda de bens duráveis, como é o caso dos imóveis;
- Informe o período a ser apurado, ou seja, o mês da venda que gerou o imposto, e o valor devido, calculado conforme a alíquota;
- Com esses dados, será gerado o DARF para pagamento. Pague no vencimento definido pelo Sicalc Web para evitar ter que gerar um DARF atualizado, pagando multas.
Se você precisar pagar com atraso, também pode preencher o DARF pelo Sicalc Web. Mas saiba que ele é atualizado todos os meses para acompanhar a taxa Selic. Por essa razão, as guias emitidas após o prazo do vencimento são calculadas com multa e juros de maneira exata.
Portanto, quanto mais você demorar para gerar e pagar o documento, mais gastos vai ter.
Como declarar Ganho de Capital da venda de imóvel?
Para declarar o Ganho de Capital no Imposto de Renda, bem como a venda e transação do patrimônio, você pode importar as informações do GCap para o programa gerador da declaração. Você só vai precisar clicar na aba “Ganhos de Capital” e, depois, em “Importação GCap” do ano correspondente.
Dessa maneira, o lucro que você teve na venda é inserido automaticamente na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.
Além disso, você vai precisar zerar o saldo do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, informando CPF ou CNPJ do comprador e o valor pelo qual o imóvel foi vendido.
Isenção de IR na venda do imóvel: descubra em quais casos não é necessário pagar o tributo
Declarar as propriedades quitadas e financiadas é fundamental, mesmo nos casos em que o proprietário está isento do tributo. Em caso de omissão, corre-se o risco de pagar multas
O momento da compra de um imóvel é cheio de alegria, sobretudo se a venda for para somar o valor de aquisição de uma propriedade ainda maior, principalmente quando se obtém Ganho de Capital na venda de imóvel (lucro) no negócio. Porém, em transações como essa, existe um cálculo de imposto sobre lucro imobiliário a ser pago na venda da casa, chamado de Lucro Imobiliário, mas existem alguns casos que é possível ter isenção de IR na venda do imóvel, para a compra de um novo.
Importante lembrar que este imposto apenas ocorre caso o proprietário tenha feito a venda do imóvel por um valor superior ao que comprou. Caso contrário, se a venda tiver um valor igual ou menor, isso não se aplica.
Quando declarar a venda do imóvel no IR?
Em todos os casos. De acordo com o portal do Senado, casas, apartamentos, lojas e outros tipos de edificações fixas são consideradas bens imóveis e a venda deve ser imprescindivelmente declarada no imposto sobre Ganho de Capital no IR”.
É importante ressaltar que toda pessoa que vendeu um bem (proprietário) de um imóvel, precisa se atentar ao campo “Bens e Direitos” do imposto de renda deste ano, que deve ser atualizado, e todos os detalhes desta venda. Alguns dados são imprescindíveis, entre eles podemos citar:
- Nome e CPF do comprador;
- Valor do negócio;
- Data da negociação (deve estar descrita no campo “discriminação”)
É na declaração do IR que o proprietário evidencia se teve algum lucro imobiliário positivo com a venda, para que seja apurado o percentual cobrado sobre o valor do negócio”, afirma.
Outros casos de isenção de imposto sobre a venda de um imóvel
O proprietário poderá ter isenção de IR na venda do imóvel sobre o Lucro caso esteja vendendo seu único imóvel, especificamente, por um valor de R$ 440.000 ou menos — e que esta seja sua única alienação feita nos últimos cinco anos.
Outra opção está prevista na Lei nº 9.250, de 1995, na qual consta que se pode “evitar a tributação do imposto de renda ao vender um imóvel” caso a residência seja vendida por R$ 35.000 ou menos – pode parecer impossível atualmente uma casa nesse preço, mas é uma possibilidade existente e possível de ter a um imóvel adquirido entre 1969 e 1988 possui uma alíquota diferente?
Também existem mecanismos que, apesar de não isentar o dono do imóvel do pagamento, diminuem o valor do imposto a ser pago. Caso contrate uma imobiliária ou um corretor para realizar este processo de venda, as corretagens pagas referentes aos serviços prestados podem ser descontadas do valor a ser calculado para a cobrança de imposto.
Exemplo: se o proprietário alcançar um lucro imobiliário de R$ 700.000 com a venda, mas pagou R$ 100.000 de honorários ao corretor, esse valor será descontado do seu ganho e seu imposto será pago sobre R$ 600.000, claro, mediante a comprovação com nota fiscal.
Imóveis adquiridos antes de 1969
Os imóveis mais antigos comprados em 1969 ou mesmo antes, caso sejam vendidos, o proprietário consegue a isenção de IR na venda do imóvel, mesmo com lucro, conforme dito na regra.
Se um imóvel foi vendido ou comprado e isso não foi declarado no Imposto de Renda, é simples: o ato é visto como uma sonegação de impostos/ Crédito: Getty Images
Um imóvel adquirido entre 1969 e 1988 possui uma alíquota diferente?
De modo geral, imóveis comprados nesse período possuem uma alíquota diferenciada e específica. É como um desconto dado no valor final a ser pago pelo Lucro Imobiliário.
No site de normas da Receita Federal consta uma tabela que detalha a porcentagem de redução para imóveis adquiridos em cada ano anterior a 1988, até 1969. Basicamente, há uma redução de 5% no percentual cobrado sobre o lucro imobiliário de imóveis adquiridos antes de 1988, e é aplicado mais 5% a cada ano anterior (1988 tem uma redução de 5%, 1987 tem de 10%, 1986 de 15% e por aí vai).
Isenção de IR na venda do imóvel de 1988 em diante
As possibilidades de isenção se mantêm as mesmas para imóveis adquiridos nesse período. Se o proprietário vendeu sua casa adquirida entre 1970 (lembrando que imóveis de 1969 já possuem 100% de redução) e 1988, poderá ter a isenção se usar todo este lucro imobiliário na comprar de outro imóvel residencial dentro de 180 dias após a venda ou se estiver vendendo seu único imóvel, especificamente, por um valor inferior a R$b440.000.
Caso não se encaixe em nenhuma dessas ações, o dono do imóvel adquirido nesse período automaticamente terá aquela redução, de acordo com o ano”. Para melhorar o entendimento. Vamos ver na tabela abaixo:
| ANO DA COMPRA | % DE REDUÇÃO | ANO DA COMPRA | % DE REDUÇÃO | ANO DA COMPRA | % DE REDUÇÃO | ANO DA COMPRA | % DE REDUÇÃO |
| Até 1969 | 100% | 1974 | 75% | 1979 | 50% | 1984 | 25% |
| 1970 | 95% | 1975 | 70% | 1980 | 45% | 1985 | 20% |
| 1971 | 90% | 1976 | 65% | 1981 | 40% | 1986 | 15% |
| 1972 | 85% | 1977 | 60% | 1982 | 35% | 1987 | 10% |
| 1973 | 80% | 1978 | 55% | 1983 | 30% | 1988 | 5% |
Percentuais de redução do ganho de capital na alienação de bem imóvel
O que acontece quando não é declarada a venda de um imóvel, mesmo com a isenção de IR na venda do imóvel?
Se um imóvel foi vendido ou comprado e isso não foi declarado pelo proprietário no respectivo Imposto de Renda, isso é considerado como uma sonegação de impostos.
É obrigação do proprietário declarar o quanto foi gasto com a compra de um imóvel quanto adquiriu e com a venda.
Se o imóvel foi financiado, em caso de venda, se houver Lucro Imobiliário, também é necessário informar à RFB, o que, consequentemente implica em obrigação de pagar os tributos.
Caso não seja feito, a Receita Federal pode entender que há a intenção de alguma manobra de pagar menos impostos (ou seja, que está cometendo um crime).
Assim, pode ser aberta uma investigação para apurar os erros premeditados e convocar o proprietário para depor, a não ser que seja feita uma retificação espontânea alegando que houve um erro. Isso ainda pode resultar no pagamento de multas, com o valor devido sendo corrigido e aplicado com a soma de juros ou na pena de dois a cinco anos de prisão.
E quando não declaramos um ou mais imóveis próprios?
No caso de propriedades, é obrigatório declarar no Imposto de Renda apenas imóveis (casas, apartamentos ou terrenos), que já estavam sob nossa posse no último ano referente ao IR e que o valor total ultrapasse R$ 300 mil”.
Por exemplo:
O proprietário tem sob sua posse três imóveis: um no valor de R$ 100 mil. Outro no valor de R$ 80 mil e um terceiro no valor de R$ 120 mil. Juntos, estes totalizam R$ 300 mil, então, os três devem ser declarados no Imposto de Renda de 2022.
Da mesma forma, se o proprietário já possui apenas um imóvel próprio no valor de R$ 300 mil ou mais, também deve ser declarado.
Se você se encaixa neste perfil, mas não declarou seus imóveis, as penalidades que podem advir a acontecer são as mesmas de quando não se declara a compra e venda: irregularidades são apontadas, há uma apuração e, se não for ratificado ou não comprovar de onde veio o lucro para cobrir tal valor, pode ter que pagar multas, o valor é corrigido e somado a juros, o seu CPF pode ficar “suspenso”, o que impossibilita a solicitação de empréstimos, e pode pegar de dois a cinco anos de prisão por crimes federais.
Outro detalhe interessante: existe a DIMOB – Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias. Basicamente, é uma declaração que deve ser obrigatoriamente entregue à Receita Federal por pessoas jurídicas como corretores, imobiliárias e outros que comercializam imóveis construídos, loteados ou incorporados, que fazem o intermédio da aquisição, alienação ou aluguel de imóveis ou que realizam sublocação, contendo as transações que estes efetuam.
Esse documento é usado pela Receita Federal para fazer um cruzamento fiscal de informações, ou seja, se a parte da imobiliária foi declarada na DIMOB, mas as outras duas partes do negócio não declararam, fica evidente para a Receita identificar que o indivíduo sonegou e é fácil encontrar tal pessoa.
Se o valor das operações informadas não estiver coincidente, a declaração ficará retida em malha fiscal. Daí, ocorre todo aquele processo de ser chamado para depor, retificação ou aplicação das devidas penas. Por isso, fica claro que deixar de declarar imóveis de propósito não é uma boa escolha e somente por um golpe de muita sorte você sairá impune.
Como declarar o imóvel?
- No momento de declarar o IR, grande parte dos dados sobre imóveis devem constar no Depto de “Bens e Direitos”, então, é neste campo que se deve concentrar ao abrir itens sobre imóveis. Dentro deste setor, no campo “Discriminação”, é nele em que toda a ação deve ser detalhada — detalhes da transação, compra ou doação, dados do comprador, dados do vendedor, prazos, valores, métodos e muito mais. Os detalhes devem ser descritos nesta parte da “Discriminação”, e vai depender de qual ação foi feita;
- Se o ato declarado é a venda de um imóvel, tal campo deve apresentar o nome e CPF do comprador, o valor da venda, a data da operação e, caso o comprador tenha financiado, o tipo de financiamento e nome do banco que concedeu o crédito;
- Também deve ser declarado se houve o ganho de capital pelo Lucro Imobiliário da venda, para que, posteriormente, a devida alíquota seja paga;
- Caso seja uma compra, o processo é bem parecido, mas o que vai constar em “discriminação” é a data de aquisição do imóvel, o número de matrícula em cartório, geralmente encontrado na escritura, a área, números de inscrição municipal e o número do imóvel perante a Receita Federal. É fundamental contar o nome e CPF do vendedor;
- Se a compra ou a venda foi feita por financiamento, é nesta etapa, também, que isso deve ser declarado, mas o informe deve conter apenas o valor total das parcelas pagas até o momento.
E no caso de imóveis usados como locação, como declarar?
No caso de locação, tanto o valor recebido pelo proprietário, quanto o pago pelo locatário, devem ser declarados. Se o dono do imóvel recebe a locação, deve-se declarar seus rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física (ou jurídica, se for o caso). O imposto não deve ser pago apenas no período de declaração anual de ajuste de Imposto de Renda, mas sim em todo último dia útil do mês subsequente ao qual recebeu o aluguel.
Por exemplo: se o proprietário tem uma receita de aluguel em janeiro, o imposto referente ao mês deve ser recolhido de todos os imóveis usados para locação até o final de fevereiro. E assim deve ser feito nos meses seguintes.
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