Por Marketing Zannix Brasil – 21 de fevereiro de 2022.

 

Ter sua transação comercial ou financeira assegurada de eventuais riscos é o melhor dos mundos. Mas como ter essa segurança? Quais ferramentas estão à nossa disposição e como saber o momento e em quais circunstâncias elas se empregam?

 

É aí que entra a alienação fiduciária.

 

Em vigor no Brasil desde 1997, apesar de ter um nome um pouco estranho, essa ferramenta é simples e protege os credores em casos de inadimplências.

 

É uma garantia de operações confiáveis, onde o devedor apresenta um bem ao credor como garantia da dívida. Um instrumento que vem sendo largamente usado por bancos e financiadoras, por exemplo.

 

Porém é preciso cautela e conhecer muito bem seus mecanismos de proteção. Para isso, vamos explicar um pouco melhor sobre seu funcionamento e riscos.

 

Vamos juntos?

 

O que significa Alienação Fiduciária?

 

Alienação Fiduciária é toda operação onde o devedor (fiduciante), dá um bem em garantia ao credor (fiduciário). Em caso de inadimplência, esse bem é a garantia de pagamento da dívida. Ou seja, transferir o direito da propriedade para outra pessoa em confiança. O bem passa a ser a garantia de pagamento em caso de inadimplência. Ele fica alienado até o pagamento final da dívida.

 

Essa Alienação Fiduciária pode ser móvel ou imóvel. Apesar de alienado ele ainda poderá ser vendido, desde que todos os trâmites e exigências legais sejam atendidos.

 

Entre elas os custos da transferência do bem e o saldo devedor da dívida que deveria ser paga ao credor. Agora vamos conhecer melhor cada um destes dois tipos de alienação:

 

Alienação Fiduciária de bens imóveis

 

Realizada de forma particular ou via instituição financeira, esse tipo de operação, em geral envolve alienação de imóvel. Isso foi possível a partir de 1997 com a promulgação da Lei nº 9.514/1997, que regulamentou o sistema de financiamento imobiliário.

A medida beneficiou os financiamentos, dinamizando a tomada de crédito. Antes disso, somente bens móveis podiam ser alienados no negócio. Os artigos 22 e 27 da referida lei oferecem os parâmetros legais para esse tipo de operação.

 

Entende-se como bens imóveis, o solo e tudo o que nele for integrado, como casas, edifícios, empresas, entre outros bens, sejam de ordem natural ou artificial. Em caso de inadimplência, o credor pode ficar com imóvel como forma de quitar a dívida.

 

Alienação fiduciária de bens móveis

 

Praticamente é o mesmo sistema do modelo anterior, só que na alienação fiduciária de bens móveis, carros, caminhões ou qualquer outro tipo de veículo podem ser dados em garantia.

 

Nesse caso, ao financiar um carro, por exemplo, o credor pode transferir a propriedade do bem, como garantia para a instituição financeira. Somente na quitação do financiamento ele passa a ser integralmente fiduciante.

 

A transação de bens móveis tem amparo legal no Código Civil, por meio dos artigos 1361 a 1368-B e do Decreto Lei nº 01 de outubro de 1969. Nos dois casos, os bens apreendidos podem ir a leilão para cobrir o saldo devedor da dívida.

 

Para que serve a Alienação Fiduciária?

 

Basicamente a Alienação Fiduciária é uma modalidade de financiamento, onde o devedor transfere um bem em garantia enquanto ele paga o valor solicitado ao credor.

 

Os financiamentos bancários são uma das modalidades que mais utilizam esse tipo de alienação. Ou seja, o bem móvel ou imóvel fica alienado em nome do credor como garantia até que o devedor quite a dívida.

 

Uma operação também muito usada para quem pretende adquirir um carro e não tem recursos suficientes para isso. Nesse tipo de alienação sempre haverá duas partes: quem empresta o dinheiro e quem toma o recurso emprestado.

 

E enquanto o empréstimo não for quitado, o bem alienado fica atrelado à instituição financeira que cedeu o empréstimo.

 

Como funciona a Alienação Fiduciária?

 

Pela Lei nº 9.514, toda transação de alienação fiduciária é uma operação jurídica e deve ser firmada em contrato entre as partes: quem empresta e quem toma emprestado.

Nessa negociação o devedor transfere uma propriedade para o credor, como garantia de pagamento da dívida. Entretanto, o devedor mantém o direito de uso do bem ao longo desse período.

 

Caso haja atraso no pagamento o credor poderá exigir o direito de posse do bem dado em garantia, não importando quantas parcelas já haviam sido pagas.

 

Toda transação deve ser devidamente registrada em cartório. Esse documento de Alienação Fiduciária deve conter informações importantes como:

 

• A descrição detalhada do bem em alienação;

 

• O seu valor e os critérios de atualização monetária e revisão;

 

• Uma cláusula detalhando sobre o direito de uso do bem pelo devedor na vigência do contrato de alienação;

 

• O valor da dívida, prazo de vencimento e as condições de pagamento;

 

• Qual a taxa de juros, o indexador escolhido e demais encargos do financiamento.

Qual a lei da Alienação Fiduciária?

 

Para cada tipo de Alienação Fiduciária escolhida há uma legislação específica. Nos empréstimos que envolvam bens imóveis alienados a operação é regulamentada pelo segundo capítulo dos artigos 22 a 33 da Lei nº 9.514/97.

 

Esse termo determina que o devedor ou fiduciante oferece seu bem imóvel (casa, terreno, edifício, etc.) em garantia pelo empréstimo concedido pelo credor, geralmente uma instituição financeira.

 

A transação não está restrita às dívidas com bancos, e pode ser feita por pessoa física ou jurídica. Já no caso de alienação fiduciária de bens móveis, a regulamentação é feita por meio dos artigos 1.361 a 1.368-B do Código Civil.

 

Pelo artigo 1.361 o bem móvel passível de alienação (carros, caminhões, etc.) é dado em garantia e confiança para o credor enquanto o devedor estiver pagando o empréstimo. Mas este continua tendo direito a posse e uso deste bem. Porém caso haja inadimplência o credor poderá tomá-lo.

 

O que é venda com Alienação Fiduciária?

 

É quando uma pessoa quer vender um bem que já foi dado em garantia em uma operação de financiamento. Significa que ainda há débitos a serem quitados junto ao credor. Mas isso não impede a transação.

Porém é preciso seguir algumas etapas e ter cautela, pois o bem em questão está alienado. Nesse caso, parte do valor recebido deve ser destinado para quitar a dívida e assim liberar o bem móvel ou imóvel para transferência.

 

Assim que o financiamento for quitado, o credor terá 30 dias para providenciar um termo de quitação da dívida. Em caso de atraso, ele poderá pagar multa de 0,5% do valor do bem, por cada mês de atraso.

 

Vantagens e desvantagens da alienação fiduciária

 

Como em toda negociação financeira, essa transação pode trazer uma série de vantagens e desvantagens. Um dos primeiros benefícios da Alienação Fiduciária é a redução dos juros e um maior parcelamento.

 

Na maioria das instituições financeiras o próprio bem que está sendo adquirido é tomado em garantia do financiamento. Assim podem oferecer condições mais atraentes para o empréstimo. Vamos detalhar melhor os prós e os contras deste tipo de operação.

 

Vantagens

 

• Maior segurança jurídica;

 

• Redução da burocracia;

 

• Agilidade na execução;

 

• Redução dos riscos de inadimplência;

 

• Taxas de juros mais atrativas e baixas;

 

• Garantia de pagamento, com a alienação do bem;

 

• Execução da garantia em caso de não pagamento da dívida;

 

• Maior acesso ao crédito com melhores condições de pagamento.

Desvantagens

 

• Tomada do bem em caso de inadimplência;

 

• Um bem somente poderá ser dado em garantia em um único financiamento. Caso o credor precise de mais recursos, deverá quitar o primeiro empréstimo, antes de tomar um segundo. Ou seja, o devedor possui uma restrição de alienação fiduciária;

 

• A inadimplência não dá direito a reaver as parcelas já pagas;
• Caso o bem seja arrematado em leilão por um valor inferior ao da dívida, o devedor deverá pagar essa diferença.

 

Riscos da Alienação Fiduciária

 

Parece contraditório, mas o maior risco da Alienação Fiduciária para o devedor é exatamente aquele que oferece maior vantagem. Ou seja, ao tomar um empréstimo e dar um bem como garantia de pagamento ele consegue menor taxa de juros e maior número de parcelas.

 

Porém, seu bem ficará alienado em favor do credor, a empresa financiadora. Apesar de estar em posse do seu bem, ele não será proprietário deste durante o período do financiamento.

 

Caso a pessoa não consiga pagar a dívida, o credor tem todo direito de vender o bem para sanar os débitos restantes.

 

Quais cuidados devo tomar antes de alienar um bem?

 

Um dos primeiros cuidados a se tomar antes de alienar um bem móvel ou imóvel é em relação às finanças pessoais. Será que consigo arcar com uma parcela desse valor?

 

É preciso que a pessoa contabilize seus ganhos e gastos para ver se essa parcela realmente cabe no seu orçamento mensal. Procurar empresas sérias e idôneas é o segundo passo importante antes de tomar um empréstimo.

 

Lembrando que não existe cobrança de taxas ou recursos antes da liberação da operação de crédito.

 

Como funciona cada etapa da alienação fiduciária

 

Depois de analisar cuidadosamente seu orçamento familiar e conhecer melhor sobre a empresa financiadora, é hora de verificar cada uma das etapas desse processo.

 

A primeira delas é ler atentamente todas as cláusulas do contrato de alienação fiduciária, em especial a que se refere à alienação do bem dado em garantia. Depois é preciso que esse contrato seja registrado em cartório específico para cada situação.

 

No caso de imóveis, o documento deve ser registrado no local onde possui matrícula. Nessa repartição o contrato especificará que o bem passa a ter dois proprietários, sendo o credor o dono indireto do imóvel e o devedor o direto e com direito à posse do bem.

Assim que ele quitar a dívida, a propriedade fiduciária terá fim e o bem retorna ao seu proprietário de origem. O credor deverá liberar um termo de quitação, que deverá ser apresentado no cartório. Assim o bem voltará para o seu nome.

 

Inadimplência e consolidação da propriedade

 

Em caso de inadimplência, a lei protege o credor para que não haja prejuízos financeiros na operação. Quando o devedor atrasar ou deixar de pagar as parcelas do empréstimo, o credor deverá notificá-lo e dar um prazo de 15 dias para que regularize a situação.

 

Caso isso não aconteça, o credor fiduciário poderá consolidar a propriedade do bem. Ou melhor, poderá tomá-lo, podendo vendê-lo ou levá-lo a leilão para reaver parte ou o valor total devido.

 

A venda do bem é uma regra que deve ser cumprida e o credor não pode simplesmente tomar o bem para si. Mas isso também deve obedecer a algumas regras. A consolidação da propriedade do imóvel deve passar por processo de execução judicial.

 

Nesse caso, o credor providenciar a averbação do bem em seu nome, 30 dias após expirar o prazo dado ao devedor para pagar a dívida. Isso perante o cartório de registro. Somente após essa etapa o credor pode dar início aos procedimentos de retomada do bem.

 

Assim poderá leiloar o bem para pagar a dívida. Em caso de sobras de valores, estes devem ser repassados ao devedor. Mas se a venda for abaixo do valor do empréstimo, o devedor deverá pagar essa diferença.

 

Lembrando que, até a data do leilão, o devedor tem preferência na compra desse bem, pelo valor correspondente à dívida acrescida das despesas legais.

 

Diferença no leilão de bens móveis e imóveis

 

Caso os bens móveis e imóveis cheguem a ser leiloados é preciso verificar algumas diferenças em cada uma das operações.

 

O leilão é legal para ambos os casos, mas para bens móveis, se o valor referente ao leilão for abaixo do saldo devedor, o credor poderá cobrar o devedor pelo restante da dívida.

 

Já se o bem for imóvel, mesmo que o valor seja abaixo do emprestado, a dívida é considerada liquidada. Portanto o devedor não tem direito de cobrar mais nada do credor.

 

Como faço para tirar a alienação fiduciária?

 

Somente a quitação da dívida dá direito ao devedor de tirar a alienação fiduciária. Ao receber a última parcela do financiamento do carro ou de uma casa, o credor deve apresentar um documento de quitação da alienação.

 

Munido desse documento o devedor poderá ir ao cartório e solicitar a baixa do gravame, que consta no cadastro do bem. Para isso ele terá um prazo de dez dias.

 

No caso de veículos, caso isso não ocorra, é preciso que o proprietário verifique se não há nenhuma pendência financeira em relação ao carro e peça novos certificados de registro do carro e de licenciamento.

 

Tudo feito diretamente junto ao Departamento de Trânsito (Detran) da sua localidade. No caso de quitação normal da dívida, o credor deve comunicar ao órgão sobre o término dos pagamentos. Essa informação de desalienação será inserida no sistema automaticamente.

 

Quem paga a Alienação Fiduciária?

 

Quem solicitou o empréstimo ou financiamento, dando um bem em garantia é quem paga a alienação fiduciária. Assim que terminarem as parcelas significa que o devedor quitou a alienação fiduciária ou empréstimo.

 

Assim termina sua dívida com a financeira e o bem dado em garantia volta a ser somente seu. Dívida quitada lhe dará direito a um novo empréstimo, usando o mesmo bem como garantia.

 

Como faço para vender um imóvel ou veículo alienado?

 

Ao contrário do que as pessoas pensam, um bem alienado pode ser vendido. Isso, desde que sejam assegurados todos os trâmites legais e o comprador saiba que o bem em questão está alienado.

 

Feito isso, é preciso preencher a documentação necessária para a transferência dos custos do bem. Assim o novo credor poderá seguir com os pagamentos da dívida. Porém o credor inicial deverá ser comunicado sobre a transação.

 

Caso a transação não siga corretamente, isso não isenta o devedor inicial do pagamento da dívida adquirida. Por outro lado, ele poderá vender o bem e usar esse valor para quitar a dívida antes de transferi-lo ao novo comprador.

 

Por que as financeiras fazem alienação fiduciária?

 

Depois da regulamentação das operações financeiras por meio da Lei nº 9.514, as financeiras preferem ceder empréstimos na modalidade de alienação fiduciária. Isso porque recebem uma garantia real, um bem móvel ou imóvel.

Desta forma minimizam os riscos da operação e, em caso de inadimplência, este bem poderá ser leiloado e o valor quitará a dívida restante. Os custos destas operações são menores do que as demais modalidades de mercado.

 

Além disso, como já dissemos, não há intervenção judiciária. Se o devedor deixar de pagar três parcelas, a instituição financeira notifica o devedor e caso ele não atualize os pagamentos, o credor terá a consolidação da propriedade do bem e este poderá ser leiloado automaticamente.

 

Conclusão

 

Considerada uma das modalidades de empréstimos mais usuais entre as instituições financeiras, a alienação fiduciária sempre é mais vantajosa para quem ceder o empréstimo.

 

Isso porque é preciso que a pessoa apresente um bem em garantia para que essa operação aconteça. Ou seja, a financiadora terá garantias reais de pagamento, em especial em casos de inadimplência.

 

Este pode ser móvel ou imóvel. Toda transação deve ser registrada em cartório e pode ser feita por pessoa física ou jurídica. Oportunidade de obter empréstimos ou financiamentos com juros mais baixos e maior prazo de pagamento.

 

Por outro lado, a Alienação Fiduciária representa um risco, pois, caso a pessoa deixe de pagar três parcelas, o credor poderá tomar seu bem. Para que essa operação aconteça de forma ainda mais segura, é possível contar com ajuda de empresas especializadas como a Investor.

 

A Zannix Brasil, com uma equipe de profissionais qualificados, está pronta para lhe assessorar e dar segurança e transparência nesse tipo de operação, respeitando sempre o perfil das partes envolvidas.

 

Para tirar dúvidas, pedir orçamentos ou qualquer informação, entre em contato conosco que retornaremos o mais rápido possível.

 

 

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Fonte de Consulta e Informações: Investor.

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