Entenda como a Receita Federal vai rastrear imóveis e cruzar dados de forma implacável.
1. A nova face da fiscalização tributária
Por muito tempo, a fiscalização imobiliária no Brasil conviveu com falhas estruturais. A fragmentação de cadastros entre cartórios, prefeituras, estados e União criava brechas que alimentavam a informalidade: aluguéis pagos sem recibo, imóveis omitidos em declarações, doações disfarçadas de vendas e contratos simulados.
Com o advento da Reforma Tributária que entra em vigor a partir de janeiro de 2026, esse cenário começa a mudar de forma definitiva conforme previsto na Lei Complementar nº 214/2025, ao criar o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). O CIB vai funcionar como um “CPF do imóvel”, conferindo a cada propriedade urbana ou rural um identificador único nacional.
Com ele, a Receita Federal do Brasil (RFB) passa a ter um instrumento poderoso para cruzar dados e detectar omissões patrimoniais e de rendimentos com agilidade inédita. Em outras palavras: a era da opacidade está com os dias contados.
2. A base legal: do SINTER ao CIB
A criação do CIB não foi improvisada, mas planejada. O caminho normativo e tecnológico se desenvolveu em etapas, conforme mostramos a seguir:
- Decreto nº 11.208/2022 – Instituiu o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), que integra informações cadastrais e registrais de imóveis. Embora o CIB ainda não existisse, foi aqui que se construiu a base tecnológica que agora o sustenta;
- Lei Complementar nº 214/2025, art. 59 – Criou formalmente o Cadastro Imobiliário Brasileiro, estabelecendo que coexistirá com CPF e CNPJ e será usado por todos os fiscos para fins de gestão e fiscalização tributária.
- Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 – Regulamentou a aplicação prática do CIB, obrigando os serviços notariais e de registro a informar o número do cadastro em todas as operações imobiliárias (compra, venda, doação, locação).
- Portaria RFB nº 561/2025 – Criou grupo de trabalho em parceria com o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e entidades do setor notarial para coordenar a implantação. Fixou o cronograma: capitais e DF em 2026 e demais municípios em 2027.
Esse conjunto normativo mostra que o CIB é o resultado de uma estratégia longa: primeiro construiu-se a infraestrutura (SINTER), depois veio a base legal (LC nº 214/2025) e, por fim, os instrumentos de aplicação prática (IN/RFB nº 2.275/2025 e Portaria RFB nº 561/2025).
3. O que é o CIB e como ele funciona
O Cadastro Imobiliário Brasileiro é um inventário nacional, alimentado por:
- Cartórios de registro e tabelionatos, que informam cada operação;
- Prefeituras, com dados de IPTU e cadastros imobiliários;
- Órgãos federais como INCRA e Receita;
- Estados, por meio de tributos como ITCMD e ITBI.
Cada imóvel recebe um número único nacional que passa a constar em:
- Matrículas cartoriais;
- Cadastros fiscais municipais e federais;
- Operações de compra, venda, doação e locação.
Com isso, não há mais divergências possíveis entre cartório, prefeitura e Receita: todos os entes estarão conectados à mesma base.
4. O alcance do CIB: a malha fina dos imóveis
O grande diferencial do CIB está no cruzamento automático de dados. O que antes dependia de auditoria humana passa a ser feito por algoritmos. Exemplos:
- Aluguéis não declarados – se o inquilino informa em sua DIRPF um endereço vinculado, pelo CIB, a outro contribuinte, a omissão aparece imediatamente.
- Doações disfarçadas – contratos registrados como compra e venda, mas incompatíveis com valores de mercado, serão rastreados.
- Imóveis ocultos – qualquer bem em nome do contribuinte, mesmo omitido em sua declaração, será exibido pelo CIB.
- Rendimentos subavaliados – os valores declarados poderão ser confrontados com o valor de referência atribuído ao imóvel no CIB.
Em resumo: o CIB transforma a malha fina patrimonial em um processo automático e inevitável.
5. O fim da zona cinzenta nos contratos de imóveis
De acordo com documentos da própria Receita Federal e do Conselho Federal de Contabilidade, o CIB foi criado para eliminar a zona cinzenta que por décadas marcou o mercado imobiliário informal.
Durante anos, milhares de imóveis foram alugados sem contratos formais ou com valores fictícios, e muitos nunca apareceram nas declarações de IR. O fisco sabia, mas não tinha como comprovar de forma célere.
Agora, cada operação registrada em cartório alimenta o CIB e se integra imediatamente às administrações tributárias federal, estaduais, distrital e municipais.
Isso significa que não existe mais espaço para contratos de gaveta ou rendimentos omitidos, aliás, os contratos, sejam de gaveta ou não, farão pouca ou nenhuma diferença a partir de agora.
5.1 Ter imóveis não significa estar irregular
É importante destacar um ponto fundamental: possuir imóveis não implica, por si só, em obrigação de declarar rendimentos de aluguel. Muitos contribuintes mantêm imóveis fechados, para uso próprio ou da família, ou até mesmo disponíveis para venda.
O que o CIB fará é identificar a existência e titularidade dos imóveis. A Receita Federal poderá, então, cruzar esses dados com outras informações:
- Se há aluguel declarado – o valor informado poderá ser comparado ao valor de referência do imóvel;
- Se não há aluguel declarado – o sistema verificará se algum terceiro declarou aquele imóvel como residência, o que pode indicar uma locação não formalizada;
- Se o imóvel está realmente desocupado – não há qualquer irregularidade. Mas o contribuinte deve estar preparado para comprovar a situação em caso de questionamento fiscal.
Em resumo, o risco não está em ter imóveis, mas em não declarar corretamente quando esses imóveis geram rendimentos.
5.2 O cruzamento de endereços: quando o inquilino “entrega” o proprietário
Um dos aspectos mais poderosos do CIB está na sua capacidade de cruzar informações de diferentes declarações. Imagine o seguinte cenário:
- O proprietário não declara rendimentos de aluguel em sua DIRPF;
- Mas um terceiro, ao preencher sua própria declaração de imposto de renda, informa como residência um imóvel que, pelo CIB, está registrado em nome desse proprietário;
- Até mesmo em relações bancárias, quando um terceiro informa como residência um imóvel que consta no CIB em nome de outra pessoa, a Receita pode identificar a ocupação e questionar a ausência de declaração de rendimentos pelo proprietário;
- Esse mesmo terceiro, ao informar à sua operadora de cartão de crédito que reside no imóvel localizado no endereço X – o qual, conforme o CIB, está registrado em nome de outro contribuinte – fornece um dado que pode ser cruzado pela Receita Federal, indicando a ocupação do imóvel e levantando suspeitas sobre a ausência de declaração de rendimentos pelo proprietário;
- Na prática, qualquer cadastro de endereço feito por um terceiro – em banco, operadora de cartão de crédito ou mesmo em obrigações acessórias – funciona como uma prova indireta. Para o CIB, é como receber de bandeja um indício de inconsistência, capaz de acionar automaticamente a fiscalização.
Como se pode ver, esses simples cruzamentos já são suficientes para levantar um alerta automático na Receita Federal. Não importa se o inquilino não declarou o pagamento do aluguel: o fato de indicar o endereço já é um dado relevante para investigação.
Assim, o próprio ocupante do imóvel pode, ainda que sem perceber, entregar indícios de que existe uma locação não formalizada. É a eliminação definitiva da chamada “zona cinzenta” nos contratos de imóveis.
6. Mais fiscalização, não mais impostos
Um ponto essencial: o CIB não cria novos tributos. A Reforma Tributária manteve a estrutura do IVA dual (IBS e CBS), sem instituir uma tributação adicional específica sobre imóveis.
O que muda é ainda mais severo: a eficiência da fiscalização.
- Não há aumento de alíquota;
- Há, sim, aumento da capacidade de cruzamento de dados.
Para quem sonega, isso é mais perigoso do que qualquer majoração tributária. Multas, juros e autuações retroativas serão consequência direta da omissão.
7. Cronograma de implantação
O cronograma oficial é o seguinte:
- 2026: implantação do CIB nas capitais e no Distrito Federal;
- 2027: expansão para todos os municípios brasileiros.
Esse calendário mostra que a janela de adaptação é curta. Contribuintes com imóveis alugados ou omitidos em declarações precisam se regularizar imediatamente.
8. Conclusão: um divisor de águas
O Cadastro Imobiliário Brasileiro representa uma mudança estrutural. Se antes o lema era “quem não é visto não é lembrado”, agora vale o contrário: quem não declarar será automaticamente encontrado.
O recado da Receita Federal é claro: não se trata de aumentar a carga tributária, mas de eliminar qualquer espaço para a informalidade.
Na Zannix Brasil Contabilidade, já estamos preparados para orientar nossos clientes nesse novo cenário. O CIB será inevitável – e ignorar suas implicações pode custar caro.
Se você possui imóveis alugados ou patrimônios ainda não regularizados, este é o momento de agir. Entre em contato com a Zannix Brasil e receba uma análise completa da sua situação patrimonial e tributária antes que a Receita Federal faça isso por você.
